دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

در بیشتر مواقع ، با انعقاد قرارداد های معمولی درباره اموال غیر منقول و واگذار کردن و انتقال دادن حقوق مالکیت فروشنده به خریدار ملک، طرفین قرارداد شرایطی را برای تعیین زمان تنظیم سند رسمی و روش تنظیم آن و تمامی مواردی که به آنها مربوط است مشخص و نسبت به پایبند بودن به این شرایط تعهد میدهند.

در مواردی خاص یکی از طرفین به این تعهدات خود عمل نکرده و طرف دیگر را مجبور به درخواست دادرسی و اقامه دعوی تنظیم سند نماید.

عموما به علت اهمیت بسیار زیاد این گروه از دعاوی حقوقی ملکی، طرف خواهان دعوی بایستی با تدبیر اندیشی و حساسیت زیاد به اقامه دعاوی خود بپردازد.

طرح و اقامه دعوی تنظیم سند ملکی در محکمه های قضایی نیازمند حساسیت و ظرافت بسیار بالایی میباشد.

به طوری که در برخی موارد،امکان دارد که استفاده از کلمات درست و صحیح در جای مناسب خود و یا بالعکس ، کلمه یا جمله ای نامناسب یا غلط ، نتیجه و غایت یک دعوی را بطور کامل تغییر دهد.

گاها ممکن است که دادخواست دعوی تنظیم سند به طرز صحیح و درست و کامل تنظیم نگرفته باشد و طرف خواهان به موارد بنیادی و مهم  دعوی، مخصوصا نکات ریز و جزئی و موارد قانونی  در تنظیم آن توجه نکند.

در این صورت امکان دارد حتی حکم به ضرر خواهان دعوی صادر شود، و خوانده از موارد ذکر شده در دادخواست که اصولی و حساب شده طرح نشدند، علیه خود شخص سواستفاده نماید.

روند طرح دعوی تنظیم سند رسمی

برای طرح دعوی تنظیم سند رسمی بایستی به دادگاه قضایی توضیح داده بشود که ، با انعقاد بیع  و شراع، یعنی قرارداد خرید و فروش،فی مابین طرفین قرارداد معامله ای صورت کرفته است که طبق آن می باید، مبیع به خواهان  دعوی منتقل شود.

 و یا اگر قرارداد بر اساس تعهد به بیع  صورت گرفته است، که به آن قولنامه میگوییم، بایستی اظهار کرد که قرارداد به اصطلاح لازم الوفا است .

درصورتی که احتمال میدهیم ،فروشنده  ملک نسبت به ملک معامله شده، معامله معارض انجام بدهد، و یا به خاطر مسائل دیگری اشکال در نقل و انتقال سند ایجاد گردد، توصیه میشود که علاوه بر درخواست صدور،  قرار تامین خواسته یا دستور موقت آن را هم از دادگاه درخواست کند.

در دعوی الزام به تنظیم سند ،لازم است تا حسب عقیده افرادی که قرارداد عادی را به منزله ی بیع می پندارند، تحقق یافتن بیع و شراع را اثبات نمود و مشخص کرد که فروشنده ملک از مفاد و شرط های قرارداد فروش ملک ،تخلف و وظایف خود را انجام نداده است .

دقت کنید که این ادعا در تقابل با مالکیت طرف دعوی بوده و به علت اینکه جدال حقوقی بر علیه مالکیت رسمی طرف دعوی است، منتقل کردن مالکیت ملک به خریدار آن نیازمند ثابت شدن انجام معامله و درستی آن میباشد.

البته دادگاه قضایی قبل از هرگونه تصمیم گیری درباره دعوی، مالکیت ملک را از اداره ثبت استعلام میکند تا مطمئن گردد ملک از آن خوانده یا همان فروشنده است.

دعوی تنظیم سند رسمی ملک مشاع یا مشترک

حال چنانچه ملکی که مورد معامله قرار گرفته است، یک ملک تفکیک نشده  یا افراز نشده باشد، باید علاوه بر طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ،درخواست تفکیک ملک یا افراز مال مورد معامله را هم  به دادگاه ارائه نماییم.

در غیر این صورت به علت اینکه حکم دادگاه عملا  تا زمان تفکیک ملک قابل اجرا نمیباشد، دعوی مطرح شده ما از طرق دادگاه رد میگردد.

برای رسیدگی به این دعوی در این شرایط ، حتی اگر حکم مشاعی صادر گردد و خریدار ملک در بخشی از کل عرصه مشارکت داده شود و پلاک ثبتی مورد معامله اعیان گردد ،باز هم صحیح نمیباشد و احتمال دارد حقوق خواهان در آینده با حقوق سایر مالکین  ملک مشترک در تعارض  و تقابل قرار گرفته و با قرارداد طرفین مغایرت نیز خواهد داشت.

دعوی تنظیم سند ملک بدون پایان کار شهرداری

گاهی ملک مبیع ، یک خانه و یا آپارتمان میباشد که مجوز پایان کار ساختمان ملک از طرف شهرداری هنوز صادر نشده است.

در این شرایط خاص هم ، درخواست تنظیم سند رسمی ملک ، به تنهایی فایده ای برای خواهان دعوی بهمراه نخواهد داشت.

چراکه اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک  باید قبل از تنظیم سند رسمی برای ملک و در واقع جزئی از مقدمات و نیازمندی های انتقال سند رسمی ملک به دیگری میباشد.

به همین ترتیب این درخواست ، یعنی درخواست صدور مجوز پایان کار هم بایستی به دعوی تنظیم سند رسمی اضافه گردد.

نکات اساسی دعوی تنظیم سند رسمی

ازمواردی که باید در طرح دعوی کاملا مورد دقت و توجه قرار گیرند، میتوان به

شرایط مندرج در قرارداد، مقررات حاکم بر عقد بیع و شراع ، و مقررات قانونی مربوط به عقد ها و قرارداد های خصوصی ، اشاره کرد.

نکته 1: 

بعد از اینکه حکم قطعی صادر گشت و ملک مورد معامله به خواهان انتقال یافت، خریدار میتواند از زمانی که  فروشنده نسبت به تسلیم  ملک مورد معامله به وی امتناع ورزیده ، اجرت المثل روزهای تصرف ملک را از فروشنده  ملک درخواست کند.

نکته 2 :

اگر  درخواست هایی مانند درخواست دریافت خسارت های قانونی مانند هزینه  های دادرسی و حق وکات وکیل خواهان  و ...  را دارید ، بایستی آنها را در قسمت خواسته یادآور شوید.

نکته 3:

چنانچه دعوی انتقال سند رسمی ملک مربوط به ملکی  باشد که در رهن یا تحت توقیف است ، تا قبل از  زمانی که ملک فک رهن و رفع توقیف گردد، دعوی تنظیم سند غیر قابل استماع است.

نکته 4:

 در شرایطی که قرارداد ملکی با فردی به جز مالک اصلی  و رسمی ملک ، مانند پیمانکار، بسته شده باشد، حتما و لزوما نام  مالک اصلی ملک  ، یعنی فردی که در دفترهای املاک ، ملک مورد قرارداد به نام وی می باشد، هم باید در ستون خوانده قرار گرفته و مالک اصلی هم به جلسه دادرسی دعوت و خواسته شود.

اگر این کار صورت نگیرد، دعوی  تنظیم سند رسمی خواهان ، از سوی دادگاه رد خواهد شد.

نکته 5:

توجه داشته باشید که چنانچه قرارداد ملک با وکیل  مالک اصلی ملکرمنعقد شده باشد، وکیل  مالک ملک ، تنها یک واسطه برای انعقاد قرارداد میباشد و تعهدات قرارداد ، کاملا به عهده موکل  او یعنی مالک اصلی میباشد.

لذا در این حالت اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی  بر علیه وکیل صاحب ملک معامله شده، فاقد وجاهت قانونی است.

نکته 6:

برای پرونده های انحصار ورثه ،و در دعوی الزام به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی سهم متوفی، بایستی حتما تمامی افراد ورثه ، طرف دعوی قرار گرفته باشند.

 در این موارد استماع دعوی الزاما به صادر شدن سند مالکیت به قدرالسهم ، به نام هر کدام از ورثه  نیاز ندارد.

نکته 7:

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی ای میباشد که  داد خواست مربوط به آن به وسیله دفاتر خدمات الکترونیک قضائی به مراجع ذیصلاح ارسال میشود.

به همین علت برای اقامه دادخواست و دعوی تنظیم سند رسمی ملک ، با در دست داشتن مدارک مرتبط شامل فتوکپی قرارداد ملک، رسید های پرداخت وجه و ... ، همچنین کارت عابر بانک خود برای پرداخت هزینه های دادرسی و رسیدگی به پرونده، به این دفاتر رسمی مراجعه بنمایید.